viernes, 27 de diciembre de 2019

Cuándo aplicar la acción de tutela para solucionar controversias en la PH


Cuando se presentan disconformidades dentro de las copropiedades y no se pueden llegar a acuerdos con la administración de la propiedad horizontal se recurre a la acción de tutela. Hoy le decimos cuáles pueden ser esas situaciones.
Ya que la administración de conjuntos residenciales cuenta con varios propietarios y gestionar con ellos, visitantes, proveedores y diferentes actores, así como las zonas comunes; es un entorno en el cual se presentan inconvenientes con regularidad. El deber de este órgano es solucionar estos conflictos entre los propietarios, ya sea entre sí o con esta misma, sin embargo, en muchas ocasiones no basta con un proceso verbal, sino que se recurre a la acción de tutela en la propiedad horizontal para dirimir la disconformidad. 
Las controversias que más se suelen presentar son acerca de la modificación de los bienes de uso común y las alteraciones en su uso, las normas o decisiones aprobadas en la asamblea de propietarios y los rubros económicos determinados por el reglamento de la propiedad. Pese a que se presentan con regularidad, estos se deben solucionar mediante un proceso verbal, de acuerdo al Código de procedimiento Civil.
Entonces, ¿cuándo se puede usar la acción de tutela en la PH?  
De acuerdo con la Sentencia T-454 de 2017 proferida por la Corte Constitucional, la acción de tutela se puede implementar cuando “Esto quiere decir que procede cuando: “(i) no existan otros mecanismos judiciales que protejan el derecho que se encuentra en amenaza de ser vulnerado, (ii) el ordenamiento jurídico ofrezca unos mecanismos judiciales pero estos no sean adecuados y efectivos para lograr la protección de los derechos y (iii) cuando la acción de tutela es interpuesta como mecanismo transitorio con el fin de evitar un perjuicio irremediable”. 
Esto quiere decir que se puede implementar cuando: 
• Exista una vulneración o limitación arbitraria de los derechos fundamentales. 
• Cuando las decisiones de la administración de propiedad horizontal o la asamblea impida la satisfacción de las condiciones de existencia vital. 
• Cuando ya se haya desarrollado un proceso verbal, pero este no resulta idóneo para lograr el amparo de los derechos. 
Ha sucedido que los copropietarios han interpuesto una acción de tutela debido a la publicación de las listas de morosos, argumentando que esto vulnera sus derechos a la protección de la información personal. Sin embrago, la Corte Constitucional ha evidenciado que, en estos casos, este mecanismo no procede debido a que no cumple con ninguno de los  principios exigidos. 
Para el caso de los morosos, se puede presentar una acción de tutela cuando la propiedad impide el acceso a las comunicaciones, cuando no se retiene la correspondencia por el portero o vigilante. Debido a que se está violando, no solo el derecho a las comunicaciones, sino también a la dignidad humana, la vivienda digna y otros derechos constitucionales.    
Es importante que las administraciones de la propiedad horizontal en Bogotá consideren los casos en los que se puede trasgredir los derechos de los propietarios para tomar cualquier decisión dentro de la copropiedad. 
De tal forma que cualquier propietario que esté padeciendo alguna de esas situaciones puede presentar una acción de tutela y el Juez deberá proteger sus derechos fundamentalmente consagrados en la Constitución Política. 
Es por eso que, ante cualquier controversia, la primera medida que se debería implementar es un proceso verbal sumatorio y buscar con ello la mejor solución para evitar llegar a mecanismos legales. 
Es por estas razones que se requiere de profesionales especializados en las propiedades para solucionar los conflictos. En Dimensión Vertical, somos expertos en administración de propiedad horizontal y contamos con profesionales del área legislativa. Confíe en nosotros para mantener los activos de su inmueble en crecimiento.

viernes, 20 de diciembre de 2019

La salud y seguridad en el trabajo en una propiedad horizontal


Una propiedad horizontal, sea residencial, comercial o mixta; debe contar con un Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo. Le decimos cómo se debe implementar y la importancia de hacerlo.
Como persona jurídica de carácter civil, la propiedad horizontal puede vincular empleados con contrato de trabajo, lo que hace que esta se deba someter a la normatividad laboral y cumplir todas las obligaciones propias de un empleador, dentro de ellas, la elaboración y ejecución de un modelo de SG-SST dentro de la propiedad horizontal, en los casos en los que la ley lo exige. 
Sin importar si es residencial, comercial o mixta, las propiedades horizontales deben implementar este sistema y cumplir con los estándares mínimos del mismo. En la administración de la propiedad horizontal, se suele pensar que al emplear a través de contratistas no se requiere de un SG-SST, sin embargo, es un requisito que se debe cumplir independientemente de la forma de contratación. 
El Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo se enfoca en la prevención de los riesgos laborales y el mejoramiento de las condiciones de trabajo para evitar accidentes y enfermedades laborales.
La resolución 0312 de 2019 es la que establece los estándares mínimos del  SG-SST para las personas naturales y jurídicas, determinando las normas, procedimientos y requisitos que se deben cumplir. Las propiedades horizontales que tengan diez o menos trabajadores clasificadas con riesgo I, II, III deben cumplir con: 
• Asignación de una persona que diseñe el Sistema de Gestión de SST. Esta debe contar con una licencia vigente en SST.
• Afiliación al Sistema de Seguridad Social Integral.
• Elaborar y ejecutar un plan de capacitación en SST.
• Desarrollar un plan anual de trabajo.
• Realizar evaluaciones médicas ocupacionales.
• Identificación de los peligros y evaluación y valoración de los riesgos.
• Ejecutar medidas de prevención y control de los peligros y riesgos identificados. 
Estos se deben cumplir a cabalidad, debido a que el Ministerio de Trabajo es el encargado de verificar el cumplimiento. Por ende, los requisitos mencionados deben ser documentados para su oportuna comprobación.    
Por otro lado, las empresas administradoras de propiedad horizontal con 11 a 50 trabajadores deben velar, además de lo mencionado anteriormente, por: 
• Asignar recursos económicos para desarrollar acciones de promoción de la salud y prevención de riesgos laborales.
• Conformar y poner en funcionamientos el COPASST, el Comité de Convivencia Laboral.
• Elaborar y divulgar la política de SST.
• Crear un plan y una brigada de prevención y respuesta ante emergencias.
• Hacer mantenimiento periódico de la maquinaría, instalaciones, equipos y herramientas. Y, en el caso que sea necesario, entregar y capacitar sobre los Elementos de Protección Personal. 
El SG-SST debe cubrir a todos los empleados, desde los independientes, los contratistas de mantenimiento, vigilancia, aseo, fumigación, jardinería, limpieza de fachadas, servicios contables, hasta el administrador. 
Por otro lado, el plan de emergencias debe velar, no solo por el cuidado de los empleados, sino de todos los propietarios, residentes y visitantes, por lo que se debe tener en cuenta la señalización para los conjuntos residenciales e inmuebles comerciales, los implementos necesarios para dar respuesta –equipos contra incendios y de primeros auxilios–, entre otros.  
No cumplir con la implementación de los requisitos mínimos del Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo acarrea una multa que puede ir desde 1 a 500 SMMLV dependiendo de los activos que tenga la propiedad, del número de trabajadores y de la gravedad de la infracción. 
En este sentido, para evitar sanciones, es importante que cuente con los profesionales especialistas en administración de propiedad horizontal que le garanticen una adecuada implementación del Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo. En Dimensión Vertical contamos con profesionales en áreas administrativa, contable, financiera, técnica y legislativa para hacer crecer sus activos. ¡Contáctenos! 

jueves, 5 de diciembre de 2019

Tipos de contratos de arrendamiento según la propiedad horizontal


Le hablamos sobre los diferentes tipos de contratos de arrendamiento que existen para las propiedades horizontales y las responsabilidades que deben cumplir las partes implicadas.
Los edificios, conjuntos residenciales y centros comerciales generalmente cuentan con varias inmuebles privados. Estos se arriendan o venden con el propósito de generar rentabilidad del activo, cuando la administración de la propiedad horizontal gestiona los procesos de arrendamiento se deben tener en cuenta las estipulaciones de ley y los diferentes tipos de contratos de arrendamiento. 
Los contratos de arrendamiento responden al tipo del inmueble, sin embrago, son muy similares entre sí, especialmente tratándose de inmuebles en propiedad horizontal. Lo que le contamos a continuación. 

¿Cómo debe ser un contrato de arrendamiento de una vivienda? 

En Colombia, este tema se regula mediante la Ley 820 que se estipuló desde el año 2003. En esta se especifican los criterios que sirven de base para regular los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y la gestión de las propiedades. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito y debe especificar a los constantes, el precio y la forma de pago, el término de duración del contrato y la relación de los servicios. 
Los contratos también se dividen en varios tipos: individual, cuando se trata de una persona natural que gozará del inmueble; mancomunado, cuando dos o más personas reciben el goce de un inmueble; compartido, cuando el arrendador y el arrendatario comparten el inmueble, y de pensión, cuando se arrienda una parte del inmueble que no sea independiente por un término inferior a un año. 
Las obligaciones del arrendador son cumplir las fechas de entrega del inmueble y los servicios, mantener los servicios y adicionales pactados, entregar una copia del contrato, y una del reglamento de la propiedad horizontal, ademas debe mantener las adecuadas condiciones de funcionamiento, seguridad y sanidad de las zonas.  
Por otra parte, las obligaciones del arrendatario son cumplir con las fechas y montos de pago según lo convenido, con las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y cuidar del inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. 

Contrato para un local comercial 

Las condiciones de los contratos de arrendamiento de los inmuebles comerciales están regulados por el Código de Comercio del artículo 518 al 524, en el que se indica que si el local ha sido ocupado por un período superior a dos años se tendrá derecho a que el contrato sea renovado, salvo que el arrendatario incumpla el contrato, el propietario requiera el inmueble para vivir o abrir un negocio o cuando el inmueble requiera ser reconstruido. 
Por otro lado, el arrendatario tiene derecho de preferencia cuando el local haya sido reparado. En caso de que el arrendador requiera el inmueble para vivir o reparar y no lo haga, debe indemnizar al arrendatario con el lucro cesante y de los trabajadores que tuvieron que ser despedidos. 
Por otro lado, el arrendatario no puede subarrendar los locales o inmuebles, sin autorización expresa del arrendador. Además, la cesión del contrato es válida cuando la autorice el arrendador o como consecuencia de enajenación del establecimiento. 
Un proceso de arrendamiento dentro de una propiedad horizontal es un tema que debe tratarse minuciosamente, es por eso que resulta necesario el asesoramiento de un profesional experto en la materia. 
Un administrador de propiedad horizontal con experiencia hará crecer los activos de su inmueble con una gestión adecuada. Por eso, es momento de que confíe en Dimensión Vertical, porque somos profesionales en las áreas administrativa, legislativa, financiera, contable y técnica con más de 40 años de experiencia en gestión de propiedades horizontales. ¡Contáctenos!        

miércoles, 27 de noviembre de 2019

Energía solar, una tendencia global en eficiencia energética de edificios


La energía solar es una tendencia que cada vez se implementa con mayor demanda en las nuevas edificaciones debido a las exigencias sostenibles de los consumidores. Conozca cuáles son sus ventajas.
La construcción sostenible ha dejado de ser una tendencia y se ha convertido en una necesidad que ha comenzado a cambiar la forma en la que los arquitectos experimentan con formas creativas para incorporar elementos ecológicos a los edificios. Con este auge, un buen administrador de propiedad horizontal debe considerar el aspecto sustentable para gestionar adecuadamente los activos de los nuevos edificios que se construyen bajo esta orientación.
La energía solar es una de esas preferencias que se han comenzado a implementar a nivel mundial, y Colombia no es la excepción ya que se presenta como una opción efectiva y rentable para que las empresas, oficinas, centros comerciales y otras grandes edificaciones    sacien sus necesidades del fluido eléctrico mediante soluciones energéticas renovables que se consideran en la gestión de propiedades
Los paneles solares producen energía fotovoltaica durante el día mediante la radiación que reciben y la convierten en corriente directa o continua. Cuando la corriente pasa por un microinversor o inversor se convierte en corriente alterna.
Cuando se trata de edificios, existen varias posibilidades de implementar esta solución. Sin embrago, hay que tener en cuenta que la energía solar no es diferente a la convencional, sino que se genera de forma distinta. Es transformada y se convierte en energía consumible de tal forma que cualquier sistema puede utilizarla sin problema. 
A medida que la arquitectura solar se generaliza, los diseñadores los están incluyendo en la estética de los edificios, lo que estimula las innovaciones tecnológicas, no solo de los fabricantes de los paneles solares, sino que inventan nuevos materiales que pueden cosechar energía del sol sin comprometer la materialidad. 
La tecnología de energía solar está avanzando a un ritmo muy rápido y los costos relacionados con su instalación están disminuyendo debido a la intensa competencia del mercado, por eso, la propiedad horizontal en Colombia ha comenzado a implementarla, por lo que requieren una empresa de administración que cuente con los conocimientos necesarios para gestionar esos activos. 
Es renovable, es una fuente de energía limitada y es la fuente de energía más limpia porque no produce gases de efecto invernadero ni subproductos peligrosos para el medio ambiente. Tiene un bajo costo de aprovechamiento, contribuye al desarrollo sostenible y está disponible en todo el planeta. 

¿Por qué se comenzará a implementar en mayor cantidad de edificaciones? 

Los costos disminuirán más 

Los clientes ahora se sienten más atraídos por la energía solar porque ahora pueden obtener esta tecnología a precios asequibles. Desde el año 2009 los precios de la energía fotovoltaica han disminuido a nivel mundial porque la oferta ha aumentado, y continuará así. Con una competencia cada vez mayor, las empresas tienen que reducir sus precios para mantenerse en el mercado. Países en desarrollo como China e India están liderando innovaciones en la industria solar, promoviendo a un costo menor. 

La capacidad de la energía solar global aumentará 

La energía solar fotovoltaica es la fuente de energía más limpia y confiable. Está en su etapa de madurez y es fácil de implementar a un costo menor que otras tecnologías. Gracias a esto se espera que la capacidad de energía solar global aumente aún más en 107 GW. Varias compañías también están incorporando el uso del internet de las cosas en el uso de la energía solar para mitigar cualquier riesgo. 

Las empresas aumentarán el uso de energía solar 

Las empresas están considerando que la tecnología solar es más económica y fácil de operar. Esto se debe a que las empresas pueden obtener una ventaja competitiva sobre otras, especialmente en términos de gestión de costos, reducción de costos y reducciones de precios. Varias empresas de todo el mundo ya tienen objetivos de implementación de energía solar para tener un mejor desempeño en el mercado. 
Es importante que los edificios de oficinas, empresas y centros comerciales adopten las nuevas tendencias del mercado para ser una opción competitiva en el mercado inmobiliario y no quedarse relegados en un mundo cada vez más sostenible. De la misma forma, la empresa que gestione las propiedades horizontales debe saber responder a ello con una gestión adecuada. 
Es por ello que, si su activo está edificado con las últimas tendencias en arquitectura y construcción y necesita un administrador, Dimensión Vertical es la empresa en la que debe depositar su confianza porque tenemos más de 40 años de experiencia en propiedad horizontal, nos mantenemos actualizados en normatividad y tendencias y gestionamos políticas de sostenibilidad ambiental con el adecuado uso de los recursos.

martes, 19 de noviembre de 2019

Cómo se debe aplicar el deber de solidaridad en la PH


Una correcta administración de propiedad horizontal incluye como un factor principal la inclusión y la solidaridad. A continuación le contamos por qué.
La dignidad humana y la solidaridad son principios fundamentales en Colombia, así como lo es el derecho a la igualdad. Es por ello, que son aspectos que cualquier administrador de propiedad horizontal debe considerar en la gestión de los inmuebles. Como una persona jurídica, las copropiedades deben garantizar que ello se cumpla dentro de las zonas comunes, con el fin de garantizar la sana convivencia dentro de estas.  
En este sentido, la propiedad horizontal en Colombia debe cumplir con su deber de solidaridad con las personas discapacitadas que viven, circulan o visitan sus instalaciones. Esto quiere decir que la PH está en la obligación de evitar cualquier tipo de barrera arquitectónica en las zonas comunes de las edificaciones de uso privado.     
De esta manera quedó estipulado en la ley 12 de 1978, en la cual se especifica que “los lugares de los edificios públicos y privados que permiten el acceso al público en general, deberán diseñarse y construirse de manera tal que faciliten el ingreso y tránsito de personas cuya capacidad motora o de orientación esté disminuida por la edad, la incapacidad o la enfermedad”.
En cuanto a lo que se refiere a la propiedad horizontal, esta ley debe ser acatada por los centros comerciales, los supermercados, parqueaderos, fábricas y bodegas. 
A ello se suma que las empresas administradoras de propiedad horizontal, los administradores o encargados directos de la copropiedad deben velar por el cumplimiento de la Ley 1287 de 2009 que indica que con el fin de garantizar la circulación de las personas con movilidad reducida -como el caso de quienes utilizan silla de ruedas- las unidades residenciales, centros comerciales, supermercados, nuevas urbanizaciones, edificios públicos y privados deben garantizar sitios de parqueo debidamente señalizados y demarcados para ellas. 
Estos parqueaderos deben cumplir con las dimensiones internacionales, deben contar con la señalización internacional de accesibilidad y deben ser en un porcentaje mínimo del 2% del total de parqueaderos habilitados. Es decir, que en ningún caso podrá haber menos de un espacio habilitado para ello.  
Así mismo, las empresas administradoras de la PH están obligadas a realizar campañas informativas sobre el correcto uso de las zonas especiales de estacionamiento para personas en condición de discapacidad, como impartir instrucciones al personal de vigilancia para que se hagan respetar estos espacios.       
En caso de omisión del deber de solidaridad o rehusarse a realizar la eliminación de una determinada barrera física o arquitectónica, la propiedad está expuesta a acciones legales por parte de la persona en condición de discapacidad que se sienta discriminada o que sus derechos están siendo afectados. Lo cual puede llevar a sanciones y multas estipuladas por las leyes mencionadas. 
Es por ello que las copropiedades deben prever este tipo de escenarios al evaluar las diferentes alternativas para readecuar la planta física que represente un obstáculo para la población en condición de discapacidad, si es que no fue construida bajo estos parámetros, o preste atención y solución pronta a algún reclamo, queja o inconveniente de un residente o copropietario con movilidad reducida, con el fin de evitar llegar a instancias legales. 
El deber de solidaridad es un aspecto fundamental dentro de la propiedad, por ello, es indispensable que desde la administración de la propiedad se le dé el tratamiento adecuado. Aquí es donde contar con una empresa administradora de copropiedades resulta relevante. En Dimensión Vertical contamos con 40 años de experiencia en gestión de propiedades, por eso, podemos brindarle grandes soluciones para que sus activos sean administrados siguiendo toda la normatividad que les aplica. ¡Contáctenos!

martes, 5 de noviembre de 2019

¿Cómo aplica el código de policía en la reglamentación de PH?


Dentro de la correcta administración de propiedades horizontales se debe establecer un manual de convivencia que garantice la paz y comodidad de los que allí se encuentren. El incumplimiento de este va desde sanciones hasta la intervención de la policía, conozca en qué casos a continuación.
En la gestión de propiedades, la convivencia es un tema crucial, por ello, dentro de una propiedad horizontal las normas de cohabitación están principalmente reguladas por el manual de convivencia que debe estar consignado dentro del reglamento de la copropiedad. Es este el que dictamina e indica las circunstancias y la forma en la que los propietarios de las unidades privadas incurren en sanciones. 
Sin embrago, la administración de la propiedad horizontal también puede sancionar y debe tener pleno conocimiento de los casos en los que se incumplen las leyes colombianas, entre ellas el Código Nacional de Policía y Convivencia. Esta normatividad en vigencia tiene aplicación tanto a edificios como agrupaciones residenciales, el cual traza las disposiciones para que el convivir en estas copropiedades sea más llevadero para todos sus propietarios y residentes.
Eso significa un mecanismo de apoyo para el administrador de la propiedad horizontal y el consejo para garantizar los derechos y las obligaciones de cada uno de los propietarios, residentes y visitantes. Así pues, el Código tiene efecto en tres puntos principales: 

La tenencia de mascotas 

La normatividad indica que está permitida la prohibición de la tenencia de caninos de razas potencialmente peligrosas en la propiedad horizontal en Colombia, en tanto que uno o varios propietarios lo soliciten a la asamblea general o las juntas directivas de la propiedad y estas lo decidan por unanimidad de tres cuartas partes de la misma. De lo contrario, no se puede prohibir que los residentes tengan cualquier tipo de mascotas domésticas en sus unidades privadas. 
Por otro lado, según el Código, todos los perros deben llevar correa cuando se los saque a pasear y los que son potencialmente peligrosos requieren de un permiso y deben llevar siempre bozal. Encima, no recoger los excrementos de las mascotas en las zonas comunes acarrea sanción. 

Perturbar la tranquilidad de la comunidad con ruido 

La policía puede actuar ante alguna perturbación de la tranquilidad de la propiedad con sonidos que generen molestias por su impacto en fiestas, reuniones o actividades privadas, o con otros dispositivos de maquinaria, construcción o decoración en las horas no permitidas. 

Consumo de bebidas embriagantes y sustancias ilegales o psicotrópicas 

El Código Nacional de Policía también prohíbe el consumo de bebidas alcohólicas o sustancias psicoactivas en el espacio público y en zonas comunes de edificios o unidades residenciales. 
El deber de la policía con esta normatividad es actuar como un actor conciliador para resolver conflictos al interior de la propiedad horizontal solo cuando se requiera, dado que la primera autoridad que tiene la responsabilidad de garantizar la sana convivencia es el administrador y el consejo mediante la aplicación del manual de convivencia y el reglamento interno. 
Sin embrago, la norma permite que la policía entre a ejercer su autoridad y a verificar cuando la circunstancia así  lo amerite. Por tal motivo, que el administrador no permita el ingreso de la policía a las zonas comunes cuando se presenten situaciones que puedan afectar la cohabitación también es causal para una sanción.    
En cuanto a lo que se refiere a los centros comerciales, el Código de Policía contempla las situaciones en las que se presenten aglomeraciones con un mínimo de condiciones y el permiso de la autoridad. 
El cumplimiento del Código Nacional del Policía es responsabilidad de cada uno de los copropietarios, pero el administrador de la propiedad es el encargado de verificar en primera instancia el cumplimiento del mismo en las zonas comunes. Es por ello que resulta importante dejar la administración en manos de una empresa con experiencia en gestión de propiedades      
Por ello, si lo que estás buscando es una empresa en la cual depositar su confianza para mantener los activos de su inmueble en crecimiento, OIKOS Dimensión Vertical es la indicada.