Puntos clave del régimen de propiedad horizontal

La propiedad horizontal en Colombia cuenta con una normatividad que se encarga de regir el proceso de administración y demás factores internos. En esta nota le contamos los puntos clave del régimen para que tenga en cuenta cómo se deben llevar a cabo los procedimientos. 

El régimen o Ley de la Propiedad Horizontal es un documento creado para parametrizar y regular la propiedad horizontal en Colombia, por lo tanto, al ser dueño o copropietario de un inmueble es indispensable que conozca los derechos y deberes que tiene cada individuo involucrado o presente en la propiedad, con el fin de garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y la función social de la misma.

En esta nota le daremos a conocer algunos de los factores claves del reglamento que debe tener en cuenta en la administración de copropiedades, para que pueda evaluar y analizar el trabajo de la empresa o persona que administra su edificio, parque o centro comercial, condominio, entre otros.

Gracias a esta ley usted puede conocer de manera clara la forma en la que los tenedores se deben organizar para gestionar adecuadamente los bienes y servicios comunes, así como la forma en la que se deben regir sus intereses.

Aspectos generales

• Los principios orientadores de la ley, la función social y ecológica del activo, que deben estar ajustados a la normatividad vigente; la convivencia pacífica y solidaridad social para establecer relaciones pacíficas de cooperación entre los tenedores; respeto por la dignidad humana; la libre iniciativa empresarial dentro de los límites del bien común, y el derecho al debido proceso en las actuaciones de la asamblea y el consejo de administración.

• Todas las propiedades horizontales deben tener un reglamento que sirva como estatuto para regular los derechos y las obligaciones específicas de los copropietarios.

• Las expensas comunes necesarias son erogaciones causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales que permiten la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del inmueble.

• Los coeficientes de copropiedad son la participación de cada uno de los propietarios sobre los bienes comunes, estos además definen el poder que tienen en la asamblea y la proporción con la que cada uno debe contribuir a las expensas del activo.  

¿Quiénes deben trabajar en la propiedad horizontal?

Según el régimen, se debe conformar una asamblea general que es la encargada de nombrar al administrador, quien se convierte en el representante legal del inmueble y tiene la potestad de celebrar contratos y la responsabilidad de responder por perjuicios ocasionados. En esta asamblea deben participar con voz y voto todos los propietarios y debe celebrarse como mínimo una vez al año.

Se puede elegir voluntariamente un consejo de administración que apoye la gestión del administrador. Para el caso de que su activo sea de uso comercial o mixto y esté conformado por más de 30 bienes privados, el consejo es obligatorio.  

Asimismo, para los conjuntos de uso comercial o mixto es obligación contar con un revisor fiscal que debe ser contador público y no puede ser propietario dentro del inmueble, ni tener parentesco con el administrador. Cuando el activo es residencial la elección de un revisor es potestativa de la asamblea.

¿Qué ocurre ante un conflicto interno?

Para los conflictos que se presenten entre los tenedores de la propiedad horizontal residencial o alguno de ellos con el administrador, puede entrar a mediar un comité de convivencia que se encargará de presentar soluciones para disminuir la controversia y fortalecer las relaciones.

Como lo puede notar, son varios y muy importantes los aspectos que se deben tener en cuenta en la administración de una propiedad horizontal de acuerdo con el régimen. Por eso, su mejor opción para mantener en crecimiento sus activos es confiar la gestión de su inmueble a una empresa con experiencia en el sector finca raíz.

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Artículo tomado de Dimensión Vertical.

Qué se denomina como propiedad horizontal en Colombia

La propiedad horizontal en Colombia es una figura legal muy común en la práctica, pero poco conocida en la teoría. ¿Sabe de qué se trata?, en esta nota Dimensión Vertical se lo cuenta. 

Cuando se trata de adquirir un inmueble, es común escuchar que se cataloga como propiedad horizontal (en adelante P.H.), pero tal vez es un término que puede ser confuso. Este concepto hace referencia a las copropiedades como edificios, conjuntos y algunos tipos de urbanizaciones en las que los propietarios comparten las áreas comunes como las vías peatonales, pasillos, ascensores, zonas verdes, lobby, entre otros.

En Colombia existe una estricta normatividad que rige a la P.H. y que estipula el tipo de inmueble que se puede catalogar como tal. Según la ley 675 de 2001 se establece que la constitución de una P.H. se genera mediante la elaboración de una escritura pública que luego debe ser inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos.

Este proceso de inscripción la realizan generalmente los promotores inmobiliarios y constructores del proyecto que deben someterse al régimen. Pero como propietario también es indispensable que entienda la normatividad que regirá su convivencia y la administración de propiedad horizontal en su inmueble. A continuación, le explicamos los principales aspectos que debe conocer.

¿Qué es una copropiedad?

Un inmueble se puede catalogar como una copropiedad cuando el derecho patrimonial pertenece a dos o más personas —quienes son llamados copropietarios— y no tienen dominio sobre las partes determinadas del inmueble, sino derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes comunes del proyecto en cierta proporción.

Al adquirir una unidad sometida al régimen de P.H. debe considerar que se compran bienes privados (apartamentos y casas) y bienes comunes sobre los que todos los copropietarios deben compartir los derechos y deberes de estas áreas con el fin de garantizar la función social, la seguridad y la convivencia pacífica al interior.

Las características de la propiedad horizontal

• Cada propietario tiene el derecho exclusivo sobre un bien privado determinado e identificado.

• Existen unos bienes comunes que no pueden ser divididos, vendidos, o embargados separadamente de los bienes privados.

• Cada bien particular debe tener una matrícula inmobiliaria que lo identifique jurídicamente.

• Los bienes comunes no pueden dividirse en tanto que no se dé la escritura de extinción de la propiedad horizontal, que solo puede existir por la destrucción o deterioro total o parcial (por lo menos el 75%) del edificio, por la decisión unánime de los copropietarios o por orden de una autoridad judicial o administrativa.

Reglamento de la propiedad horizontal

Todas las P.H. al ser inscritas en la oficina del Registro de Instrumentos Públicos deben incluir un reglamento que delimite las regulaciones asociadas a la administración, dirección y control de la propiedad. Este reglamento debe ser cumplido por todos los copropietarios.

La administración de la propiedad     

Las empresas administradoras de su propiedad horizontal deben ser designadas por la asamblea general de propietarios o el consejo de administración. Son las encargadas de la planificación, organización, dirección y control de los recursos de la copropiedad, con el fin de obtener el máximo beneficio posible, valorizándola en el tiempo, y de acuerdo con los objetivos planteados por los copropietarios y el reglamento registrado.

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Artículo tomado de Dimensión Vertical.