Entrega de los bienes comunes y la administración en una copropiedad

Le decimos cuáles son los requisitos con los que deben cumplir las constructoras a la hora de hacer la entrega de una copropiedad, ya sea residencial o comercial.

La administración y los bienes comunes son fundamentales para la existencia y disfrute de las propiedades horizontales, por ello, cuando se construye un proyecto, ya el constructor debe hacer la entrega de estos. 

Así mismo, la recepción de las zonas comunes de un edificio, conjunto, centro comercial, o cualquier proyecto bajo régimen de propiedad horizontal, es uno de los temas de mayor interés y de gran importancia en la propiedad horizontal, esto es debido al alcance que tiene en la vida de la comunidad. Es por estas razones que le ley regula este procedimiento 

¿Cuándo se debe realizar la entrega? 

El art. 24 de la ley 675 de 2001 obliga al constructor a entregar a la comunidad la copropiedad mediante un acto formal. Este menciona que la administración de la propiedad horizontal debe ser traspasada cuando se haya construido y vendido el 51% de los bienes privados de la copropiedad. Las dos condiciones se deben cumplir.

Así, la constructora no tiene la obligación de hacer la entrega antes de que se cumpla esto, aunque los propietarios hayan solicitado que se les entregue la administración. 

¿Cómo y a quién se entregan los bienes comunes generales? 

Esa entrega se le puede hacer a una comisión delegada por la asamblea o al administrador definitivo cuando se hayan cumplido los requisitos legales. En este momento, se deben incluir los documentos de garantía de los ascensores, bombas y equipos que sean expedidos por los proveedores, así como los planos de las redes eléctricas hidrosanitarias y en general de los servicios públicos. 

Además, todos los bienes que se entreguen deben coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y deben estar ceñidos al reglamento de la propiedad horizontal en Colombia. Los documentos que debe recibir de la constructora son: 

• Una memoria descriptiva del proyecto donde se pueda definir información técnica de los planos con presupuestos de obras, análisis de costos, las características topográficas, la viabilidad de la construcción, qué uso tiene (residencial, comercial, mixto o industrial), sismo resistencia, el cálculo del área de ocupación urbana y certificado de salubridad y seguridad. 

• La licencia de construcción aprobada por las curadurías. 

• El reglamento de la propiedad horizontal (normatividad legal). 

• El proyecto de división que permite identificar el número de pisos, las alturas, la identificación de cada bien y el área que tiene cada uno. (Importante para determinar los coeficientes y obligaciones pecuniarias).

• Los planos de la propiedad donde se señalen cuáles son las áreas privadas y las comunes, los planos urbanísticos, estructurales, arquitectónicos y de servicios públicos. 

• Garantías de equipos o muebles adheridos al área locativa. 

• Listados de titulares de derecho de dominio. 

• Matrícula inmobiliaria matriz. 

• Relación de los contratistas del constructor con sus respectivas garantías. 

• Ficha catastral. 

• Manuales de funcionamiento de las zonas comunes. 

Estas normas tienen el fin de evitar confrontamientos entre los compradores y la constructora. Una situación que se presenta con regularidad es que los constructores venden un proyecto con unas características específicas, construyen otra cosa y terminan entregando una propiedad diferente, lo que genera dificultadas para los propietarios. 

En este sentido, cuando vaya a recibir las zonas comunes, debe asegurarse de que exista una coincidencia exacta entre la memoria descriptiva, la licencia que fue otorgada para la construcción, lo que aparece en las escrituras y el proyecto construido.

El recibo de la administración y zonas comunes es un tema crucial para el futuro de la copropiedad, por lo tanto, debería ser realizado por profesionales con conocimiento específico en temas de propiedad horizontal y un equipo multidisciplinario para garantizar el éxito en esa gestión. 

En Dimensión Vertical somos expertos en gestión de propiedades, por eso, puede confiarnos la administración y recepción de todos los bienes de su copropiedad. Contamos con profesionales de todas las áreas para que cualquier procedimiento asociado se realice de la mejor manera y de acuerdo a la normatividad. 

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Artículo tomado de: Dimensión Vertical - Administración de Propiedad Horizontal

Las obligaciones de la PH en la contratación laboral

Las propiedades horizontales deben cumplir con ciertos requisitos en los contratos laborales de sus empleados que son exigidos por la ley. En esta nota le decimos cuáles son.

Todas las propiedades horizontales tienen empleados que laboran es sus instalaciones, ya sea que estén contratados directamente o por medio de terceros, es por ello, que tienen la obligación de acogerse a la normatividad laboral de Colombia. 

No existe excusa para que la PH evada los deberes legales que tienen con sus trabajadores, pues son ellos los que le permiten funcionar. Es por ello que hoy le contamos cuáles son las obligaciones laborales que debe seguir en su propiedad horizontal y la forma en la que los expertos en administración pueden ayudarlo a cumplirlas. 

Cuando la relación se da por contrato laboral 

Los cargos más comunes que se contratan en la propiedad horizontal suelen ser el administrador, un revisor fiscal, el contador, vigilantes, jardineros y empleados de servicios generales y aseo. En muchas de las propiedades la mayoría de los trabajadores se contratan mediante la tercerización.

Sin embargo, otros de los cargos como secretarias y administradores que deben cumplir con un horario de trabajo completo, por la naturaleza de las actividades que deben realizar, se contratan por medio de un contrato de trabajo, que, por supuesto, debe estar apegado a la ley. 

Esto quiere decir que, al ser una persona jurídica de naturaleza civil, los trabajadores en la propiedad horizontal que se encuentren vinculados por contrato de trabajo tienen derecho a que se les paguen todos los conceptos de prestaciones sociales, seguridad social y parafiscales. El código sustantivo del trabajo no exonera a las PH de garantizar los derechos de los trabajadores. 

Una de las confusiones que se pueden presentar dentro de las propiedades comerciales o industriales es frente al tema de la exoneración de los aportes parafiscales, al pertenecer al régimen ordinario del impuesto de renta. Sin embargo, con el artículo 1.2.1.5.4.9 del decreto 1625 de 2016, queda claro que la exoneración no aplica para los contribuyentes de que trata el artículo 19-5 del estatuto tributario, es decir, las propiedades horizontales. 

Cuando la relación se da por prestación de servicios 

Las propiedades horizontales pequeñas que no requieren de trabajadores de tiempo completo o vinculan empleados por un contrato de prestación de servicios. Luego, se deben respetar las condiciones que abarcan este tipo de relación civil, es decir, los trabajadores no deben cumplir horarios, seguir órdenes directas, no aplican los memorandos ni acciones disciplinarias, por la naturaleza de la contratación. 

Tercerización de los servicios 

Es importante tener en cuenta que cuando se hace uso de la contratación a través de servicios temporales, sino se conocen o cumplen con las condiciones específicas, esto se puede convertir en una práctica ilegal muy común en las propiedades horizontales. En este sentido, se debe cumplir la condición de temporal, es decir, no debe superar los 12 meses. 

Además, puede ocurrir que cuando la intermediación laboral se realiza de forma ilegal, en la propiedad puede recaer la responsabilidad solidaria por las obligaciones laborales de sus contratistas, siempre y cuando las actividades contratadas sean propias del objeto social de la propiedad. 

Es por esto, que resulta importante asegurarse de que los contratistas con los que trabaja su propiedad horizontal cumplan con toda la normatividad laboral. Siendo así, resultan relevante las ventajas que puede tener el contratar a una empresa especializada en administración y gestión de propiedades. 

En OIKOS Dimensión Vertical contamos con un grupo de expertos en áreas legislativa, administrativa, contable y financiera para que su propiedad cumpla con las obligaciones laborales y crezcan sus activos. ¡Confíe en nosotros!

Artículo tomado de: Dimensión Vertical - Administración de Propiedad Horizontal